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Questions/Réponses
Qu’est ce qu’une défiscalisation ?
Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement.
Qui peut en bénéficier ?
Tout contribuable payant des impôts.
Plus votre Tranche Marginale d'Imposition est élevée, plus votre potentiel de défiscalisation est important.
Quelle est la différence entre réduction fiscale et déduction fiscale ?
Les réductions d’impôts viennent en déduction de l’impôt dû. Les déductions sont ôtées du revenu net imposable.
Pourquoi le législateur crée-t-il des solutions pour réduire l’impôt ?
Les lois de défiscalisations ont été créées pour palier à un déficit ou à une carence de l’Etat dans certains domaines tout en faisant en sorte de ne pas réduire le montant des perceptions.
Ainsi lorsqu’il faut créer de nouveaux logements dans une France ou le parc locatif est en déficit, on fait appel à des lois comme les lois de Robien. Ce genre de solutions permet à l’Etat, outre la construction de logements neufs destinés à la location, de relancer l’économie au travers d’un moteur essentiel, l’immobilier.
Quels sont les risques d’une opération de défiscalisation ?
Les revenus locatifs sont un des éléments essentiels de l’opération. A ce titre il est très important que ceux-ci soient garantis car les loyers non perçus viendraient se déduire de l’économie d’impôt réalisée.
Peut-on cumuler plusieurs lois de défiscalisation ?
Oui. A condition de respecter les règles concernant les plafonds de déficit.
Mon banquier est il l’interlocuteur adéquat pour mettre en place une solution de défiscalisation ?
En se domaine son rôle se cantonne à apporter le financement du produit support de la défiscalisation.
Mon comptable est il l’interlocuteur adéquat pour mettre en place une solution de défiscalisation ?
Il est des comptables qui connaissent parfaitement les règles et déclarations relatives aux lois de défiscalisation.
Ils peuvent dans certain domaine être de bon conseil. Mais leur travail n’est certainement pas de mettre en place concrètement une opération de défiscalisation et leurs connaissances se limitent aux règles fiscales.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. C'est la meilleure solution de placement pour se constituer un patrimoine sans pour autant disposer d'un capital de départ.
Qu’est-ce que l’Assurance « Dommage Ouvrage » ?
Il s'agit d'une assurance qui s'étale sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux de ou des entreprises ayant réalisé votre bien. Elle comprend :
- La garantie de Bon fonctionnement (biennale)
- La garantie décennale.
Qu’est-ce que la garantie de Parfait Achèvement ?
Il s'agit d'une garantie annuelle. Pendant l'année dite "de parfait achèvement des travaux", chaque entreprise se doit d'exécuter ce dont elle a été chargée et notamment d'en supporter tous les risques.
Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?
La garantie de Bon fonctionnement (biennale) qui prolonge d'un an la garantie de parfait achèvement, couvre les éléments d'équipement que l'on peut enlever ou démonter ou remplacer sans détériorer la construction (volets, menuiseries intérieurs, canalisations apparentes, chaudière, radiateurs, etc. …)
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre pour 8 années supplémentaires les dommages qui pourraient compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination (fissures dangereuses ou infiltrations dans le mur ou le plancher, mauvaise étanchéité des façades, fondations, ossature.)
Attention: L'assureur dommages ouvrage peut refuser d'intervenir pour les dommages s'ils ne mettent pas en péril la construction ou ne la rende pas impropre à sa destination.
Comment financer une acquisition dans le cadre de la loi De Robien ?
Pour acheter dans le cadre de la loi De Robien, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport de base, tout dépend de l'effort mensuel de trésorerie souhaité. Il vous est en effet possible d'optimiser votre investissement en le finançant à 100 % avec un taux de crédit bas. Dans tous les cas, demandez conseil à nos conseillers.
Dans quel secteur géographique est-il plus intéressant d’investir en De Robien ?
L'investissement dans le cadre de la loi De Robien peut se révéler intéressant dans tous les secteurs géographiques. Cependant, l'amortissement se calculant sur le prix d'achat et le loyer étant plafonné, les programmes de Paris intra-muros, aux prix plus élevés que dans le reste de la France, s'avèrent être un investissement un peu moins intéressant que dans les autres secteurs.
L'investissement immobilier : un choix judicieux ?
La situation du marché immobilier présente un fort déficit de logements neufs et une forte demande locative rend la situation du marché immobilier favorable. Les taux d'intérêts rendent encore plus attractif le montage financier.
Ce secteur bénéfice également d'un bon encadrement par les pouvoirs publics. En élaborant un produit adapté grâce à un emplacement étudié, l'utilisation de matériaux de qualité et le respect des critères de location, on met toutes les chances de son côté pour la réussite de l'opération.
Que se passe-t-il à la revente ?
En mettant tous les atouts de votre côté, vous effectuerez la revente dans d'excellentes conditions si :
le prix d'achat est en adéquation avec le prix du marché.
l'emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économique en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives.
les matériaux de construction garantissent la bonne tenue du produit dans le temps.
vous avez choisi un gestionnaire de qualité
Si le marché se porte bien, la sortie de l'opération s'effectue dans les meilleures conditions. Si le contexte est plus difficile, c'est souvent le locataire qui rachète le bien en exerçant son droit de préemption et en profitant de taux d'intérêts faibles dans un montage financier adapté par nos soins.
Puis-je espérer une plus value lors de la revente ? Le marché immobilier est en constante progression, toutefois vous devez choisir avec soins les points suivants pour effectuer une plus value significative :
Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique,
une architecture soignée
Celle-ci dépassera ainsi la simple réévaluation monétaire du bien.
Qui s'occupe de la gestion ? de la location ?
Nul n'a les compétences d'un gestionnaire ni le temps matériel de s'acquitter d'une telle tâche. C'est pourquoi il est fait appel à un professionnel, qui gère l'opération au quotidien et en assure le suivi, en exploitant un important fichier de demande locative. Ceci permet d'atteindre des taux de location proches de 99%.
Quels sont les risques dans l'utilisation des textes de loi ?
Les textes de défiscalisation sont clairs et sans ambigüité. Ils sont votés officiellement par le gouvernement dans le cadre des Lois de Finance. Ils ne peuvent être remis en causes et obéissent à des règles juridiques simples.

  • Sans titre

    Le 26/03/2007 à 10:04Commentaires (0)Ajouter un commentaire

    LOI DE ROBIEN-------La loi De Robien a été instaurée en 2003 en remplacement de la loi Besson pour redynamiser le marché de l'immobilier locatif pour les logements neufs; La loi De Robien a été modifiée en septembre 2006 par l'apparition de la loi Borloo, plus restrictive quant au locataire. Ainsi la loi De Robien permet elle l'acquisition de logements de plus grande taille (T3, T4) pour lesquels un locataire n'aurait pu être éligible avec la loi Besson. ---------Champ d'application de la loi De Robien/Contribuable concerné par la loi De Robien/Personne dont la TMI se situe à 14% et plus, pouvant pleinement bénéficier de la défiscalisation offerte par la loi De Robien./Il est aussi possible d'investir en loi De Robien par le biais de SCI ou toute autre société de personnes, mais aussi par l'intermédiaire de SCPI./Type d'investissement concerné par la loi De Robien : Il consiste en l'achat d'un logement neuf dans le but de le mettre en location. Un montage sans apport initial est possible, cela permet d'accentuer le déficit foncier et donc la déduction d'impôts.---------Objectifs de la loi De Robien :Obtenir une bonne défiscalisation les premières années (maximum 10 ans).Construire un patrimoine réel et transmissible avec un bien : ayant une réelle plus value potentielle à la revente pour un accédant à la propriété plutôt qu'un investisseur. Procurant une source de revenus indexés immédiats et futurs (rente). --------------Principales dispositions de la loi De Robien Logements concernés par la loi De Robien. Il s'agit : de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement. De logements que le contribuable fait construire. ----------Type d'avantage fiscal pour la loi De Robien : la loi De Robien permet de déduire des revenus fonciers 50% du montant investi sur 9 ans. Le déficit foncier constaté est imputé sur le revenu global à concurrence de 10700€, le reste étant reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. ------------Conditions à respecter pour l'application de la loi De Robien : Pour bénéficier pleinement de la défiscalisation procurée par la loi De Robien, le logement doit être loué pour une durée minimale de 9 ans.Le loyer est plafonné à environ 90% du prix du marché local. Le plafond est fixé chaque année par décret en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien. De plus, la location ne peut être consentie à des membres du foyer fiscal.------------Détails de la loi De Robien Logements et localisation : On entend par logement neuf tout logement de moins de 5 ans qui n'a jamais été utilisé avant son acquisition. Dans tous les cas, il est préférable de choisir un logement de taille moyenne voire grande: ce type de logement convient à des familles qui sont considérées comme des locataires au profil plus stables tant dans la durée que financièrement. Ce type de logement a de plus l'avantage d'être plutôt apprécié à la revente, surtout pour un accédant à la propriété. On préfèrera ainsi un logement neuf situé à l'écart des centres urbains importants, car le montant de l'investissement risque d'être trop élevé et donc le rendement moindre. On privilégiera donc un secteur attractif, à croissance modérée mais soutenue. Détail des avantages fiscaux procurés par la loi De Robien : La loi De Robien est une extension du régime foncier pour lequel la totalité du montant de l'investissement ouvre droit à une déduction de maximum 50% sur 10 ans au titre de l'amortissement répartie comme suit: 6% pendant les 7 premières années / 4% pendant les 2 années suivantes. L'amortissement prend effet le mois de la livraison du bien, soit le mois d'achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Si la livraison intervient en cours d'année, l'amortissement se calcule au prorata temporis la première année avec report du nombre de mois restant sur la fin de la période d'amortissement.L'amortissement et les autres charges foncières autres que les intérêts de l'emprunt ouvrent droit à un déficit foncier déductible du revenu global à concurrence de 10700€ par ans.L'excédent de déficit ainsi que la partie provenant des intérêts d'emprunts est alors déductible des revenus fonciers sur une période de maximum 10 ans. Pour un même logement, le dispositif d'amortissement de la loi De Robien ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer (loi Girardin) ou avec d'autres dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf et Borloo populaire). Il est aussi incompatible avec les dispositions spécifiques aux immeubles classés et aux monuments historiques (lois Malraux et Monuments Historiques), ainsi qu'avec les dispositifs autorisant certains abattements (lois Besson ancien et Borloo ancien).Par contre, si le logement se situe dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), un abattement supplémentaire de 26% est appliqué sur les loyers. Obligations déclaratives pour la loi De Robien : Lettre d'option pour le dispositif Robien (formulaire 2044 EB), incluant un engagement de location nue à usage de résidence principale. Une déclaration d'achèvement de travaux. Copie du bail de location. Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 spécial). Détail des conditions pour l'application de la loi De Robien Pour pouvoir applique la loi De Robien, la location du bien doit: se pratiquer sur un logement nu. Etre continue pendant une durée de 9 ans à usage d'habitation principale pour le locataire, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement des reports de déficit. Etre effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition. Etre consentie à une personne en dehors du cadre familial direct (membres du foyer fiscal). Si le logement est la propriété d'une société, cela vaut pour tous les associés. Etre consentie à une personne pour laquelle les loyers sont plafonnés. Les contraintes de plafonnement de ressources de la loi Besson ont été supprimées, et les plafonds de loyers augmentés. Les plafonds de loyers sont calculés à partir de la surface utile et de la région. Pour ce faire, la France a été découpée en quatre zones: Zone A: région Parisienne, région Lémanique, côte d'azur. Zone B1: les agglomérations de plus de 250000 habitants, les agglomérations chères, la périphérie Parisienne, le pourtour de la côte d'azur, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion. Zone B2: les agglomérations de plus de 50000 habitants, certaines zones frontalières et littorales, l'île de France. Zone C: le reste de la France. Les surfaces prises en compte pour le calcul du plafond sont la surface habitable au sens de la loi Carrez (au dessus de 1m80), ainsi que la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré) dans la limite de 8 m² par logement.Les plafonds relatifs à la loi De Robien pour l'année 2007 sont: 20.45 €/m² en zone A, 14.21 €/m² en zone B1, 11.62 €:m² en zone B2, 8.52 €/m² en zone C. Pour les baux conclus entre le 1er janvier et le 31 août 2006, le découpage de la France etait en trois zones A, B et C. Le plafond de la zone B est celui de la zone B1, celui de la zone C est de 10.22 €/m².Complément d'information sur la loi De Robien : Le conseiller propose souvent une grille de prix, voir même une garantie de loyer vacant. Dans touts les cas, il est préférable de suivre ses recommandations, le conseiller ayant généralement une très bonne connaissance du secteur. Pendant la durée de l'amortissement, les dépenses d'améliorations ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10% du montant des dépenses pendant dix ans (amortissement linéaire). Contrairement aux dispositions générales du régime foncier, la déduction immédiate des dépenses d'améliorations n'est pas autorisée.Les dépenses de reconstruction et d'agrandissement peuvent aussi ouvrir droit à déduction au titre de l'amortissement selon les conditions de l'investissement initial. Par contre, cela implique une nouvelle période de 9 ans de location.Les dépendances telles que les parkings ne peuvent être incluses dans ce dispositif. Si ce type de biens est acheté lors de l'investissement, il convient donc d'en extraire le prix du montage et de considérer un loyer séparé.Les garages constituent cependant un cas particulier:dans un habitat collectif, sa surface n'est jamais prise en compte dans le calcul du plafond par contre son prix et son loyer en font partie si le bail de location est unique. Dans un habitat individuel, on considère que le garage fait partie intégrante du bien loué (sur le même terrain), et à ce titre sa surface et son prix entre en compte dans le calcul du plafond. Par contre, on ne retient pour les annexes que la moitié de leur surface préalablement diminuée de 12 m², plafonnée à 8 m². Plus-values de cession :Le régime des plus-values est celui des plus-values de cession immobilière, soit:aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition. une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année. une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition. La part non exonérée de la plus value est soumise à un prélèvement libératoire de 16%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

    par Céline

  • Sans titre

    Le 26/03/2007 à 09:28Commentaires (0)Ajouter un commentaire

    Quand choisi-t-on l'option fiscale de Robien modifié ou Borloo ?Le choix de l'option fiscale se fait au moment de la première déclaration de revenu (2044 S) selon les critères d'éligibilité en vigueur.----------Est-ce que ces mesures d'incitations fiscales sont réservées à des investisseurs à revenus élevés ?Non, une enquête réalisée sur un panel représentatif de 1 000 investisseurs fait apparaître que 67% des investisseurs déclarent entre 8 524 euros et 24 294 euros de revenu annuel net imposable (la moyenne française est à 24 030 euros).----------Qu'elles sont les motivations des investisseurs ? Une enquête réalisée sur un panel représentatif de 1 000 investisseurs fait apparaître que • 42 % souhaitent réaliser une économie d'impôt • 17% souhaitent préparer leur retraite • 14% souhaitent générer un capital ou une rente• 13% souhaitent constituer et transmettre un capital à leurs proches------------- Quelles sont les différences entre la loi Borloo et la loi de Robien modifiée ?Dans la loi de Robien modifiée vous pouvez déduire au titre de l'amortissement 50% de votre investissement sur une période de 9 ans, dans le cas de la loi Borloo cet amortissement est de 65% sur une période de 15 ans. Dans le cadre de la loi Borloo vous devez applique des loyers modérés qui sont fixés par décret (30% en dessous du marché locatif), en contrepartie de quoi vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des loyers à déclarer. Enfin, les locataires doivent justifier de revenus plafonnés fixés par décret--------------

    par Céline

  • Sans titre

    Le 23/03/2007 à 19:07Commentaires (0)Ajouter un commentaire

    Questions/Réponses------------ Qu’est ce qu’une défiscalisation ? Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement.---------- Qui peut en bénéficier ? Tout contribuable payant des impôts. Plus votre Tranche Marginale d'Imposition est élevée, plus votre potentiel de défiscalisation est important.---------- Quelle est la différence entre réduction fiscale et déduction fiscale ? Les réductions d’impôts viennent en déduction de l’impôt dû. Les déductions sont ôtées du revenu net imposable.---------- Pourquoi le législateur crée-t-il des solutions pour réduire l’impôt ? Les lois de défiscalisations ont été créées pour palier à un déficit ou à une carence de l’Etat dans certains domaines tout en faisant en sorte de ne pas réduire le montant des perceptions. Ainsi lorsqu’il faut créer de nouveaux logements dans une France ou le parc locatif est en déficit, on fait appel à des lois comme les lois de Robien. Ce genre de solutions permet à l’Etat, outre la construction de logements neufs destinés à la location, de relancer l’économie au travers d’un moteur essentiel, l’immobilier.------------ Quels sont les risques d’une opération de défiscalisation ? Les revenus locatifs sont un des éléments essentiels de l’opération. A ce titre il est très important que ceux-ci soient garantis car les loyers non perçus viendraient se déduire de l’économie d’impôt réalisée. ---------- Peut-on cumuler plusieurs lois de défiscalisation ? Oui. A condition de respecter les règles concernant les plafonds de déficit.---------- Mon banquier est il l’interlocuteur adéquat pour mettre en place une solution de défiscalisation ? En se domaine son rôle se cantonne à apporter le financement du produit support de la défiscalisation.---------- Mon comptable est il l’interlocuteur adéquat pour mettre en place une solution de défiscalisation ? Il est des comptables qui connaissent parfaitement les règles et déclarations relatives aux lois de défiscalisation. Ils peuvent dans certain domaine être de bon conseil. Mais leur travail n’est certainement pas de mettre en place concrètement une opération de défiscalisation et leurs connaissances se limitent aux règles fiscales.---------- Pourquoi investir dans l’immobilier ? Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. C'est la meilleure solution de placement pour se constituer un patrimoine sans pour autant disposer d'un capital de départ.---------- Qu’est-ce que l’Assurance « Dommage Ouvrage » ? Il s'agit d'une assurance qui s'étale sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux de ou des entreprises ayant réalisé votre bien. Elle comprend : - La garantie de Bon fonctionnement (biennale), - La garantie décennale.---------- Qu’est-ce que la garantie de Parfait Achèvement ? Il s'agit d'une garantie annuelle. Pendant l'année dite "de parfait achèvement des travaux", chaque entreprise se doit d'exécuter ce dont elle a été chargée et notamment d'en supporter tous les risques. ----------- Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ? La garantie de Bon fonctionnement (biennale) qui prolonge d'un an la garantie de parfait achèvement, couvre les éléments d'équipement que l'on peut enlever ou démonter ou remplacer sans détériorer la construction (volets, menuiseries intérieurs, canalisations apparentes, chaudière, radiateurs, etc. …)----------- Qu’est-ce que la garantie décennale ? La garantie décennale couvre pour 8 années supplémentaires les dommages qui pourraient compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination (fissures dangereuses ou infiltrations dans le mur ou le plancher, mauvaise étanchéité des façades, fondations, ossature.) Attention: L'assureur dommages ouvrage peut refuser d'intervenir pour les dommages s'ils ne mettent pas en péril la construction ou ne la rende pas impropre à sa destination.---------- Comment financer une acquisition dans le cadre de la loi De Robien ? Pour acheter dans le cadre de la loi De Robien, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport de base, tout dépend de l'effort mensuel de trésorerie souhaité. Il vous est en effet possible d'optimiser votre investissement en le finançant à 100 % avec un taux de crédit bas. Dans tous les cas, demandez conseil à nos conseillers.---------- Dans quel secteur géographique est-il plus intéressant d’investir en De Robien ? L'investissement dans le cadre de la loi De Robien peut se révéler intéressant dans tous les secteurs géographiques. Cependant, l'amortissement se calculant sur le prix d'achat et le loyer étant plafonné, les programmes de Paris intra-muros, aux prix plus élevés que dans le reste de la France, s'avèrent être un investissement un peu moins intéressant que dans les autres secteurs. ---------- L'investissement immobilier : un choix judicieux ? La situation du marché immobilier présente un fort déficit de logements neufs et une forte demande locative rend la situation du marché immobilier favorable. Les taux d'intérêts rendent encore plus attractif le montage financier. Ce secteur bénéfice également d'un bon encadrement par les pouvoirs publics. En élaborant un produit adapté grâce à un emplacement étudié, l'utilisation de matériaux de qualité et le respect des critères de location, on met toutes les chances de son côté pour la réussite de l'opération.---------- Que se passe-t-il à la revente ? En mettant tous les atouts de votre côté, vous effectuerez la revente dans d'excellentes conditions si : Le prix d'achat est en adéquation avec le prix du marché. L'emplacement est choisi selon des critères de rentabilité. Economique en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives. Les matériaux de construction garantissent la bonne tenue du produit dans le temps. vous avez choisi un gestionnaire de qualité. Si le marché se porte bien, la sortie de l'opération s'effectue dans les meilleures conditions. Si le contexte est plus difficile, c'est souvent le locataire qui rachète le bien en exerçant son droit de préemption et en profitant de taux d'intérêts faibles dans un montage financier adapté par nos soins.---------- Puis-je espérer une plus value lors de la revente ? Le marché immobilier est en constante progression, toutefois vous devez choisir avec soins les points suivants pour effectuer une plus value significative : Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique. Une architecture soignée. Celle-ci dépassera ainsi la simple réévaluation monétaire du bien. ---------- Qui s'occupe de la gestion ? de la location ? Nul n'a les compétences d'un gestionnaire ni le temps matériel de s'acquitter d'une telle tâche. C'est pourquoi il est fait appel à un professionnel, qui gère l'opération au quotidien et en assure le suivi, en exploitant un important fichier de demande locative. Ceci permet d'atteindre des taux de location proches de 99%.----------- Quels sont les risques dans l'utilisation des textes de loi ? Les textes de défiscalisation sont clairs et sans ambigüité. Ils sont votés officiellement par le gouvernement dans le cadre des Lois de Finance. Ils ne peuvent être remis en causes et obéissent à des règles juridiques simples

    par Céline

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